Η παρούσα μελέτη ασχολείται με τις αστικές πολυκατοικίες του ιστορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης και την εξέλιξή τους έως σήμερα. Μετά από επιτόπια έρευνα, επιλέχθηκαν χαρακτηριστικά παραδείγματα της κάθε εποχής, και αναζητήθηκαν  στην Πολεοδομία οι οικοδομικές τους άδειες. Συγκεντρώθηκαν πληροφορίες, βάσει των οποίων τα κτίρια κατηγοριοποιήθηκαν, και παρουσιάζονται ανάλογα με την χρονολογία κατασκευής τους. Με παράλληλη ιστορική έρευνα της αντίστοιχης εποχής κατασκευής των πολυκατοικιών σε  κοινωνικό, οικονομικό και θεσμικό πλαίσιο, επιχειρείται μια συνολική εξερεύνηση της εξέλιξης αυτού του κυρίαρχου μοντέλου παραγωγής χώρου.

Όσον αφορά στο κοινωνικό-οικονομικό πλαίσιο, η αστική πολυκατοικία εμφανίζεται στη Θεσσαλονίκη μετά την πυρκαγιά του 1917, προσφέροντας λύση στο στεγαστικό πρόβλημα, και ως μορφή νεωτερισμού.

Νομοθετικά, ο δρόμος για την πολυκατοικία ανοίγει με την τακτοποίηση του θέματος της οριζόντιας ιδιοκτησίας (Ν3741/29). Το καθεστώς ιδιοκτησίας μεταβάλλεται, καθώς, ενώ αρχικά αντιστοιχούσε κάθε κατασκευή στον ιδιοκτήτη του αντίστοιχου γεωτεμαχίου, από το 1929 και μετά, διαφορετικά τμήματα της κατασκευής είναι δυνατόν να ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Η αστική πολυκατοικία ακολούθησε πορεία εμπορευματοποίησης, στηριζόμενη σε ιδιωτικά κεφάλαια, από το 1920 μέχρι σήμερα. Οι τρόποι χρηματοδότησης της διαδικασίας παραγωγής αστικών πολυκατοικιών ποικίλλουν, με τον τελικό ιδιοκτήτη να χρηματοδοτεί αποκλειστικά ή να ζητά τη συμμετοχή άλλου φυσικού προσώπου ως χρηματοδότη ή εργολάβου. Δημοφιλής υπήρξε επίσης, ιδιαίτερα μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο, η διαδικασία της αντιπαροχής.

Αντίστοιχα, η κατασκευή μπορεί να γινόταν με αυτεπιστασία από τον οικοπεδούχο ή τον επιβλέποντα μηχανικό, καθώς και  με εργολαβία. Τα συνεργεία δούλευαν με το σύστημα της «φατούρας», δηλαδή με αμοιβή ανά οικοδομικό έργο. Οι δυνατότητες που προσέφεραν η κατασκευαστική τεχνολογία, το οπλισμένο σκυρόδεμα, και η εγχώρια οικοδομική βιομηχανία, έπαιξαν καθοριστικό ρόλο για την ανάπτυξη των πολυώροφων κτιρίων στην Ελλάδα.

   Η πρώτη νομοθεσία περί οικοδομικών κανονισμών ορίζεται για τον ανασχεδιασμό της Θεσσαλονίκης,  το 1918.  Ο νόμος 1394/18 γίνεται το βασικό εργαλείο για τον επανασχεδιασμό της πόλης. Η μελέτη του νέου σχεδίου της  ανατέθηκε στο γάλλο αρχιτέκτονα και πολεοδόμο E. Hebrard.  Τα νομοθετήματα του 1920, 1921, και 1922, ασχολούνται με την έκδοση οικοδομικών αδειών, τα οικοδομικά συστήματα, τα ανώτατα ύψη, τους ακάλυπτους χώρους, τις όψεις, και τους όρους εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών.

Κατά την περίοδο 1920-1929, παρατηρείται τάση για πλήρη κάλυψη της οικοπεδικής έκτασης από το κτίριο. Στη μορφολογία επικρατούν η οργάνωση των όψεων με κεντρικούς ή πλάγιους άξονες συμμετρίας, η τριμερής κατανομή σε βάση, κορμό και στέψη, τα έρκερ βάθους έως 1.20 μ., και η στέγαση με τρούλο. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στη διαμόρφωση των γωνιακών απολήξεων των κτιρίων. Εκλεκτικισμός και Art-Nouveauείναι τα στιλ που κυριαρχούν. Τυπολογικά, το διαμέρισμα οργανώνεται με βάση έναν πυρήνα, γύρω από τον οποίο οργανώνονται, αυστηρά ιεραρχημένοι: οι χώροι υποδοχής, οι χώροι ανάπαυσης και οι χώροι προετοιμασίας φαγητού. Έχουμε λοιπόν απουσία διαχωρισμού των κυρίων λειτουργικών ενοτήτων της κατοικίας, και αμεσότητα επικοινωνίας των επί μέρους χώρων μεταξύ τους. Επίσης αυτή την περίοδο εισάγεται η έννοια του κοινόχρηστου χώρου (κοινές αποθήκες και πλυντήρια) καθώς και το επάγγελμα του θυρωρού. Τέλος, η απουσία ανελκυστήρων και άνετων κλιμακοστασίων δυσχεραίνουν την κατακόρυφη επικοινωνία.

Με τον Γ.Ο.Κ. της περιόδου 1929-1955, η κτιριοδομική νομοθεσία συστηματοποιείται. Καινοτομίες εντοπίζονται σε θέματα υγιεινής και ασφάλειας, οικοδομικών συστημάτων, εμφάνισης του κτιρίου και τακτοποιήσεων σε οικόπεδα. Τα διαμερίσματα της περιόδου αυτής απευθύνονται κυρίως στα μικρομεσαία κοινωνικά στρώματα. Ως προς τη μορφολογία, οι αρχιτέκτονες στρέφονται στο διακοσμητικό λεξιλόγιο του ArtDeco. Γεωμετρικά σχήματα, γραμμικά πλαίσια, φωτεινά χρώματα, στυλιζαρισμένες διακοσμήσεις, διαμορφωμένες απολήξεις, και ελαφρά ανάγλυφα κυριαρχούν στις όψεις. Τυπολογικά, εμφανίζεται κομβικός χώρος σε άμεση επαφή με την είσοδο,  που χωρίζει το διαμέρισμα σε δύο, και αργότερα τρεις χωρικές ενότητες (υποδοχή, ανάπαυση, προετοιμασία φαγητού). Οι ενότητες αυτές ενώνονται με διαφορετικούς τρόπους, οι οποίοι φαίνεται να προτιμούνται από διαφορετικά κοινωνικο-οικονομικά στρώματα. Η κατακόρυφη επικοινωνία εξυπηρετείται πλέον και με ανελκυστήρα.

Το διάστημα 1955-1973 είναι μια ιστορικά και κοινωνικά ταραγμένη περίοδος (Β’ Παγκόσμιος Πόλεμος, Κατοχή, Εμφύλιος, Δικτατορία, έντονη αστυφιλία). Με τη θέσπιση του Γ.Ο.Κ. του 1955 καθιερώνεται η τυπολογία, τα standardsκαι η «τεχνολογία» της πολυκατοικίας. Στόχος είναι η μέγιστη εκμετάλλευση της αστικής ιδιοκτησίας και η επιβολή τεχνικών προδιαγραφών. Η εντατική εκμετάλλευση των οικοπέδων οδήγησε σε υψηλές πυκνότητες, υπερβολικά ύψη σε σχέση με το πλάτος των δρόμων, και συρρίκνωση των ελεύθερων χώρων που προβλέπονταν γύρω από τα μνημεία. Μορφολογικά, οι όψεις των πολυκατοικιών διαμορφώνονται αποκλειστικά από το ρυθμό επανάληψης των ανοιγμάτων, τις συνέχειες και τις ασυνέχειες των εξωστών, την εμφάνιση ή την κάλυψη των φερόντων στοιχείων, τις εμφανείς τοιχοποιίες και τις επενδύσεις. Τα έρκερ γίνονται μικρότερα (0.40 μ.) και οι pilotisκάνουν την εμφάνισή τους. Τυπολογικά, τα μεγαλύτερα - ακριβότερα διαμερίσματα βρίσκονται στους ψηλότερους ορόφους και τα μικρότερα-φθηνότερα στους χαμηλότερους. Η οργάνωση του φέροντος σκελετού είναι τυχαία. Τα διαμερίσματα οργανώνονται σε τρεις ζώνες: μια φωτεινή προς το δρόμο (χώροι υποδοχής), μια σκοτεινή στο κέντρο (κοινόχρηστοι χώροι) και μια ακόμη φωτεινή προς τον πίσω ακάλυπτο χώρο (υπνοδωμάτια). Οι χώροι υποδοχής διογκώνονται εις βάρος των υπολοίπων. Εμφανίζεται ο φωταγωγός και ο «τυπικός όροφος» καταστρατηγείται.

Ο Γ.Ο.Κ. του 1973 εστιάζει στην τυποποίηση, την υπαγωγή του κτιρίου στο οικόπεδο, και τον έλεγχο αρτιότητας του οικοπέδου. Απόρροια αυτού, η καθιέρωση της έννοιας του συντελεστή δόμησης, η απαρχή δημιουργίας χώρων στάθμευσης, και η υποχρέωση της ιδιοκτησίας για εισφορά σε γη και χρήμα προς διασφάλιση γης για κοινόχρηστους χώρους. Άμεση συνέπεια αποτελεί ο σχεδιασμός κτιρίου και ακάλυπτων χώρων με βάση απρόσωπες διατάξεις γενικής ισχύος. Το παραγόμενο προϊόν, η πολυκατοικία, ουσιαστικά δεν αλλάζει μορφή σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Αντίστοιχα, ούτε η τυπολογική διάρθρωση των διαμερισμάτων, ούτε και η οργάνωση της εσωτερικής τους λειτουργίας εμφανίζει διαφοροποιήσεις. Ως προς τη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο, επιβάλλεται η επαφή με την οικοδομική γραμμή ή η ελάχιστη απόσταση 2,5 μ. Επιπλέον, ορίζονται συγκεκριμένες διαστάσεις για τον ακάλυπτο χώρο.

Ο Γ.Ο.Κ. του 1985 εισάγει την «ελευθερία» του αρχιτέκτονα (αλλά και του ιδιοκτήτη γης και του κατασκευαστή) ως προς την ογκοπλασία του κτιρίου και την τοποθέτησή του στον άμεσο και ευρύτερο χώρο του. Δημιουργούνται θεσμοί όπως το ενεργό οικοδομικό τετράγωνο, η ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων, η χρήση του κτιρίου, ο υμιηπαίθριος χώρος αλλά και οι Επιτροπές Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου.

Σήμερα, ο αστικός χώρος της Θεσσαλονίκης είναι αποσυνδεδεμένος από την αρχιτεκτονική του. Η άμετρη εκμετάλλευση και υπεροικοδόμηση έχει ως επιπτώσεις την αύξηση της τιμής του αστικού εδάφους, και την πύκνωση του οικοδομικού όγκου και των κατοίκων. Αποτέλεσμα, η δημιουργία ανθυγιεινών συνθηκών διαβίωσης, η εξαφάνιση του πρασίνου, του ηλιασμού και της θέας καθώς και η χαμηλή ποιότητα ζωής στην πόλη αυτή.